Payment plan 10/30/60 de Eden House The Park: cómo funciona

El argumento off-plan más atractivo de Eden House The Park es su payment plan 10/30/60: 10% en la reserva, 30% durante la construcción, 60% en la entrega. ¿Qué significa esto en términos de caja mensual, qué protección RERA cubre los fondos y cómo funciona como apalancamiento de inversión? Aquí va el desglose completo.

El plan oficial de Eden House The Park

Todas las fuentes coinciden en el mismo desglose (materiales de venta de H&H vía Sotheby''s, OPR, Metropolitan, Excel Properties, Bayut, dxboffplan, Propsearch, Kelt & Co):

10%: entrada al firmar el SPA (Sale and Purchase Agreement).

30%: tres cuotas por hitos durante la construcción. Los disparadores típicos son la finalización de la estructura, la finalización MEP y los acabados, validados por certificados RERA.

60%: saldo en la entrega (objetivo Q1 2027).

Tasas DLD: 4% del precio de compra, exigible en la transmisión y el registro en el Dubai Land Department. A presupuestar además del precio.

Sin post-handover plan oficialmente publicado en esta fase: el saldo es exigible en la entrega, financiado con fondos propios o vía hipoteca EAU (LTV limitada al 50% en off-plan para residentes EAU, 50 a 65% para no residentes).

Simulación sobre un 1BR a AED 3.24M (precio de lanzamiento)

Mes 0 - Reserva y firma del SPA: AED 324,000 (10%) + tasas DLD parciales en función del calendario de pre-registro Oqood.

Meses 0 a 24 - Construcción (3 cuotas por hitos): 3 x AED 324,000 ≈ AED 972,000 acumulados (30%).

Meses ~24-28 (entrega Q1 2027): AED 1,944,000 (60%) + DLD 4% = AED 129,600 + trustee fees AED 4,000 + 5% VAT + title deed ~AED 580.

Salida de caja total: AED 3,240,000 (precio) + ~AED 134,500 en tasas. Es decir, ~AED 3.375M, aproximadamente EUR 845k al tipo de cambio de mayo de 2026.

En las unidades del release secundario (entrada actual ~AED 3.45M, hasta AED 4.7M en 1BR live PropertyFinder mayo de 2026), la mecánica es idéntica con un precio base ajustado.

El escrow RERA: lo que protege su dinero

Todo pago off-plan en Dubai se ingresa en una cuenta escrow aprobada por la RERA (Real Estate Regulatory Agency), a nombre del proyecto y no del promotor. Los fondos se liberan al promotor solo tras la certificación de obra verificada por un consultor RERA independiente.

Para Eden House The Park, el permiso DLD es 0513963492 (fuente: dxboffplan). El contratista principal Dubai Contracting Company fue confirmado en marzo de 2025 por Global Partners, con las obras de habilitación completadas en marzo de 2025. La construcción oficial comenzó en noviembre de 2024.

Esta trazabilidad es el argumento central de la seguridad off-plan en Dubai: un comprador compromete fondos que permanecen legalmente separados del balance del promotor hasta que se entrega cada hito.

Por qué 10/30/60 actúa como apalancamiento de inversión

Con un ticket de entrada del 10% (AED 324,000 en un 1BR), el comprador asume una exposición de AED 3.24M, un apalancamiento nominal de 10x durante los primeros 24 meses. Si la apreciación prime anunciada por Knight Frank (+12% YoY Q4 2025, +3% previsto 2026) se mantiene, el retorno sobre el efectivo desplegado es no lineal durante la fase off-plan.

Cálculo indicativo: un 1BR comprado a AED 3.24M, apreciándose entre +8 y +10% al año durante 24 meses (coherente con la trayectoria 2023-2025 de Al Wasl), alcanzaría AED 3.78 a 3.92M en la entrega - una plusvalía latente teórica de AED 540 a 680k sobre una entrada de AED 324k. Esta dinámica es el argumento estructural de los planes 10/30/60 frente a un plan inverso 60/40.

Revender antes de la entrega: permitido pero regulado

Revender un activo off-plan en Dubai está permitido pero regulado. Tres condiciones:

1. Alcanzar el umbral mínimo de pago fijado por el promotor (típicamente el 30% al 40% del precio pagado).

2. Emisión de un NOC (No Objection Certificate) por parte del promotor, de pago (AED 1,000 a 5,000 según promotor).

3. Transferencia del contrato en el DLD, de pago (4% DLD recalculado sobre el nuevo precio - en la práctica asumido por el nuevo comprador).

Este mecanismo permite la liquidez del mercado secundario off-plan, ya activa en Eden House The Park (~91 listings en PropertyFinder, ~50 transacciones en Propsearch, mayo de 2026).

Tres trampas a evitar

Trampa 1 - Impago del comprador. Un retraso de más de 30 días en una cuota por hito puede activar una penalización y la rescisión del SPA. Mantenga un colchón de caja.

Trampa 2 - Hipoteca off-plan limitada al 50% LTV (Banco Central de los EAU), lo que cambia los cálculos si el comprador planea refinanciar a mitad de construcción.

Trampa 3 - Confusión entre 10/30/60, 60/40 y 40/60. Algunas fuentes etiquetan erróneamente Eden House The Park como 40/60 o 60/40. El plan oficial es 10/30/60 (10% reserva + 30% construcción + 60% entrega).

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