Plan de paiement 40/60 et flexibilité de revente : Lunaya rend le luxe accessible
L''accessibilité d''un projet luxury ne se mesure pas seulement au prix. Elle se mesure au plan de paiement, à la fiscalité, et surtout à la liquidité avant livraison. Sur ces trois axes, Lunaya déploie un dispositif clair : 40/60, resale flexibility avant handover, DLD 4% standard. Décryptage.
Le plan 40/60 en clair
Le plan de paiement Lunaya s''articule en deux blocs simples. Premier bloc : 40% du prix de vente versé pendant la construction, étalé sur la timeline du chantier. Second bloc : 60% versé à la livraison (handover). C''est tout.
Comparé aux plans standards du marché Dubai (typiquement 50/50, 60/40 ou 80/20), le 40/60 est favorable à l''acheteur. Le décaissement reste limité pendant les 2 à 3 années de construction, ce qui préserve la trésorerie et la capacité d''emprunt pour d''autres usages.
Exemple chiffré : Dune à AED 12M
Sur une Dune à AED 12M, le plan 40/60 se traduit ainsi. 4.8M AED versés pendant la construction, lissés en plusieurs jalons (typiquement 4 à 6 paiements). 7.2M AED versés à la livraison, généralement financés par crédit hypothécaire local ou apport disponible à la date de handover. À cela s''ajoute la DLD fee de 4% (480 000 AED sur 12M), à charge acheteur selon le standard Dubai.
Resale flexibility avant handover : le vrai différenciateur
Sur la plupart des projets off-plan Dubai, la revente avant livraison est soit interdite, soit conditionnée à un seuil de paiement très élevé (typiquement 30 à 50% du prix versés). Lunaya communique une flexibilité de revente avant handover comme argument commercial structurant.
Concrètement, cela signifie qu''un acheteur Lunaya peut, sous conditions définies par le promoteur, céder son contrat à un acquéreur tiers avant la livraison. C''est le mécanisme de l''assignment, courant sur le marché secondaire off-plan Dubai. Cette flexibilité transforme l''engagement en position liquide, ce qui change radicalement la nature du risque.
Pourquoi la flexibilité change la donne
Pour un investisseur, le risque principal d''un off-plan tient à deux variables. Un, le risque de défaillance du promoteur. Deux, le risque de blocage de capital si l''horizon personnel évolue. Le track record ZAYA-FIVE (10 Md USD livré, 15 ans) adresse la première variable. La resale flexibility adresse la seconde.
En pratique, cela permet d''entrer sur le projet avec un horizon de revente intermédiaire à 18-30 mois, en captant la prime d''appréciation entre le launch et la livraison, sans nécessairement aller au bout du plan de paiement.
Le contexte marché : projets doublés en valeur sur 3 ans
Selon les données publiées par le marché Dubai, plusieurs projets prime ont vu leur valeur doubler entre le launch et la livraison sur les trois dernières années. Le segment ultra-prime (transactions au-dessus de 10M USD) est passé de 113 ventes en 2021 à 500 en 2025 (Knight Frank), soit une multiplication par 4.4 en 4 ans.
Sur ce contexte, un programme combinant 40/60 et resale flexibility permet de positionner un ticket en amont de la livraison sans figer son capital. C''est un levier d''investissement, pas seulement une résidence.
DLD 4% : la fiscalité d''acquisition
La Dubai Land Department fee est de 4% du prix de vente, payable au transfert de propriété. C''est la fiscalité d''acquisition standard Dubai, identique à celle qu''applique tout autre promoteur de l''émirat. Il faut l''intégrer dans le calcul du coût total : sur une Sol à AED 16.5M, la DLD représente 660 000 AED.
À noter : Dubai n''applique pas de capital gain tax ni d''income tax sur les loyers. Le rendement net y est donc significativement supérieur à un actif comparable en Europe ou en Amérique du Nord, à fiscalité acquisition équivalente ou inférieure.
In-House Construction : la garantie de livraison
Le second pilier de l''accessibilité, c''est la confiance dans la livraison. Lunaya pratique l''in-house construction : pas de sous-traitance des lots structurants, contrôle direct des délais. Le slogan officiel what we render, we realise traduit cette discipline. Pour un acheteur qui engage 40% pendant la construction, c''est un facteur de risque maîtrisé.
Ce qu''un investisseur doit retenir
Le dispositif Lunaya combine trois éléments favorables à l''acheteur : un plan 40/60 doux pour la trésorerie pendant la construction, une flexibilité de revente avant handover qui transforme la position en actif liquide, et une fiscalité d''acquisition standard à 4%. Ajouté au track record du promoteur, cela construit une équation risque-rendement difficile à trouver ailleurs sur le segment villa premium Dubai.
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