Besteuerung von VAE-Immobilien für französische Steueransässige

Das Steuersystem Dubais ist eines der stärksten Argumente für internationale Investoren. Aber die Schlagzeile 0% Steuern verdient eine sorgfältige Betrachtung der französischen Seite. Hier ist der vollständige, mit Quellen belegte Rahmen, der für französische Steueransässige gilt, die Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten erwerben.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel ist allgemeine Orientierungshilfe. Eine reale Vermögenssituation erfordert die Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater in beiden Jurisdiktionen.

In den VAE: Was Sie nicht zahlen

Laut UAE Ministry of Finance, PwC Tax Summaries und dem Portal u.ae:

Persönliche Einkommensteuer: 0%. Keine Einkommensteuer auf Mieten oder andere persönliche Einkünfte.

Kapitalgewinnsteuer: 0%. Keine Kapitalgewinnsteuer auf Immobilienveräußerungen für Privatpersonen, sowohl Ansässige als auch Nichtansässige.

Erbschaftsteuer: 0%. Keine Erbschaftsteuer in den VAE.

Wohn-MwSt.: Nullsatz beim ersten Verkauf einer neuen Immobilie (<3 Jahre seit Fertigstellung), danach steuerbefreit bei Weiterverkäufen. Der Entwickler zieht die Vorsteuer ab; der Endkäufer trägt sie nicht.

VAE-Körperschaftsteuer: 9% über AED 375.000 Gewinn, jedoch nicht anwendbar auf Privatpersonen, die Immobilien direkt halten.

DLD-Gebühren: 4% des Kaufpreises, fällig bei Registrierung beim Dubai Land Department. Rechtlich 2% Käufer + 2% Verkäufer, in der Praxis trägt der Käufer 100% (Engel & Volkers, PropertyFinder). In die Anschaffungskosten einzukalkulieren.

Trustee-Gebühr: AED 4.000 + 5% MwSt. ab AED 500k. Title Deed-Gebühr: ca. AED 580. Zusätzliche, aber unvermeidliche Kosten.

In Frankreich: Was Sie weiterhin schulden

Ein französischer Steueransässiger bleibt mehreren Verpflichtungen auf sein weltweites Vermögen unterworfen, unabhängig vom Standort des Vermögenswerts.

Französische Vermögensteuer (IFI)

Ein französischer Steueransässiger, dessen weltweites Netto-Immobilienvermögen am 1. Januar 1,3 Millionen EUR überschreitet, ist IFI-pflichtig, berechnet auf den gesamten Verkehrswert einschließlich ausländischer Bestände. Eine Eden House The Park-Einheit fließt genauso in die IFI-Bemessungsgrundlage ein wie eine Pariser Liegenschaft.

Doppelbesteuerungsabkommen Frankreich-VAE 1989

Das bilaterale Abkommen, unterzeichnet am 19. Juli 1989, weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte dem Staat zu, in dem die Immobilie belegen ist (VAE). Da die VAE in der Praxis nicht besteuern, werden Mieteinnahmen in den VAE nicht besteuert, und Frankreich wendet darauf ebenfalls keine Einkommensteuer an, mit Ausnahme der Regel zur effektiven Steuersatzaggregation. Die Meldung in Frankreich ist dennoch erforderlich (Formular 2047, dann Übertrag auf 2042).

Formular 3916 - AED-Bankkonto

Jeder französische Steueransässige, der ein ausländisches Bankkonto hält, muss dieses jährlich über das der Einkommensteuererklärung beigefügte Formular 3916 deklarieren. Die Nichtanmeldung löst eine Strafe von 1.500 EUR pro nicht angemeldetem Konto aus (10.000 EUR für nicht kooperative Jurisdiktionen, zu denen die VAE nicht gehören).

Kapitalgewinne beim Wiederverkauf

Kapitalgewinne, die ein französischer Steueransässiger aus einer außerhalb Frankreichs belegenen Immobilie realisiert, sind grundsätzlich in Frankreich steuerpflichtig. Das Abkommen Frankreich-VAE 1989 weist das Besteuerungsrecht jedoch dem Belegenheitsstaat zu. Da die VAE Kapitalgewinne nicht besteuern, kann die Transaktion netto abgeschlossen werden, vorbehaltlich der Anti-Missbrauchsregeln und einer Einzelfallprüfung. Mit einem Berater zu validieren.

Erbschaft und Schenkung

Die französische Erbschaftsteuer gilt für das weltweite Vermögen eines französischen Steueransässigen, einschließlich einer Eden House The Park-Einheit. Die Nachlassplanung (Nießbrauchsteilung, Schenkung, Holdingstruktur) muss im Voraus geregelt werden.

Was, wenn Sie Ihre Steueransässigkeit ändern?

Für Käufer, die einen Wechsel der Steueransässigkeit in die VAE planen (10-Jahres-Golden-Visa, das ab einer Investition von AED 2M ausgelöst wird, also ~EUR 500k), ändert sich das Bild radikal: progressiver Ausstieg aus der IFI-Bemessungsgrundlage und aus der französischen Einkommensteuer auf Einkünfte mit VAE-Quelle, vorbehaltlich der Erfüllung der Kriterien für die Steueransässigkeit (effektiver Aufenthalt, ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen).

Artikel 4 B des französischen Steuergesetzbuchs (CGI) und das Abkommen Frankreich-VAE 1989 definieren die Kriterien. Der Bruch erfordert in der Regel einen effektiven VAE-Aufenthalt und die Beendigung der wesentlichen wirtschaftlichen Verbindungen zu Frankreich.

Drei Fallszenarien

Fall 1 - Französischer Investor bleibt in Frankreich

Kauf eines 1BR Eden House The Park zu AED 4M (~EUR 1M). Geschätzte Bruttomiete AED 220-250k pro Jahr. Keine VAE-Einkommensteuer, keine französische Einkommensteuer auf diese Einkünfte (Abkommen 1989). Aber IFI-pflichtig, wenn weltweites Immobilienvermögen >EUR 1,3M. AED-Konto auf Formular 3916 zu deklarieren.

Fall 2 - Investor plant Golden Visa und Umzug

Kauf eines 2BR zu AED 7,5M, gefolgt von einer Verlagerung der Steueransässigkeit in die VAE. Nach Erwerb der VAE-Steueransässigkeit und Anerkennung durch Frankreich: Ausstieg aus IFI auf VAE-Vermögenswerte, Ausstieg aus der französischen Einkommensteuer auf Einkünfte mit VAE-Quelle. Achten Sie auf die französische Exit Tax auf nicht realisierte Kapitalgewinne (Artikel 167 bis CGI).

Fall 3 - Haltung über eine Struktur

SCI oder VAE-Gesellschaft möglich, fügt aber Komplexität hinzu (VAE-Körperschaftsteuer 9% ab AED 375k, spezifische Steuerabkommen, französische Steuertransparenz bei SCI). Mit einem Steuerberater zu besprechen.

Checkliste für französische Steueransässige

1. AED-Bankkonto über Formular 3916 deklarieren. 2. VAE-Mieteinnahmen über Formular 2047 (Übertrag auf 2042) deklarieren. 3. Den Wert der Eden House The Park-Immobilie in die IFI-Berechnung einbeziehen, wenn weltweites Immobilienvermögen >EUR 1,3M. 4. Erbschaftliche Behandlung antizipieren. 5. DLD-Dokumentation aufbewahren (Title Deed, Mietverträge).

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