Eden House The Park 10/30/60-Zahlungsplan: So funktioniert er

Das attraktivste Off-Plan-Argument von Eden House The Park ist sein 10/30/60-Zahlungsplan: 10% bei Buchung, 30% während des Baus, 60% bei Übergabe. Was bedeutet das konkret in monatlichen Cash-Werten, welche RERA-Schutzmaßnahmen sichern die Mittel ab, und wie funktioniert es als Investitionshebel? Hier ist die komplette Aufschlüsselung.

Der offizielle Plan von Eden House The Park

Alle Quellen konvergieren auf dieselbe Aufteilung (H&H Vertriebsunterlagen über Sotheby''s, OPR, Metropolitan, Excel Properties, Bayut, dxboffplan, Propsearch, Kelt & Co):

10%: Anzahlung bei Unterzeichnung des SPA (Sale and Purchase Agreement).

30%: drei Meilenstein-Raten während des Baus. Typische Auslöser sind Rohbaufertigstellung, MEP-Fertigstellung und Ausbauarbeiten, validiert durch RERA-Zertifikate.

60%: Saldo bei Übergabe (Ziel Q1 2027).

DLD-Gebühren: 4% des Kaufpreises, fällig bei Übertragung und Registrierung beim Dubai Land Department. Zusätzlich zum Preis einzukalkulieren.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist kein Post-Handover-Plan offiziell veröffentlicht: Der Saldo ist bei Übergabe fällig, finanziert aus Eigenmitteln oder über eine VAE-Hypothek (LTV auf Off-Plan auf 50% gedeckelt für VAE-Ansässige, 50 bis 65% für Nichtansässige).

Simulation für ein 1BR zu AED 3,24M (Launch-Preis)

Monat 0 - Buchung und SPA-Unterzeichnung: AED 324.000 (10%) + anteilige DLD-Gebühren je nach Zeitplan der Oqood-Vorregistrierung.

Monate 0 bis 24 - Bauphase (3 Meilenstein-Raten): 3 x AED 324.000 ≈ AED 972.000 kumuliert (30%).

Monate ~24-28 (Übergabe Q1 2027): AED 1.944.000 (60%) + DLD 4% = AED 129.600 + Trustee-Gebühren AED 4.000 + 5% MwSt. + Title Deed ~AED 580.

Gesamter Cash-Abfluss: AED 3.240.000 (Preis) + ~AED 134.500 an Gebühren. Das sind ~AED 3,375M, etwa EUR 845k zum Kurs Mai 2026.

Bei Einheiten aus dem Sekundär-Release (aktueller Einstieg ~AED 3,45M, bis zu AED 4,7M bei 1BR live auf PropertyFinder Mai 2026) ist die Mechanik identisch, mit einem angepassten Grundpreis.

RERA-Treuhand: Was Ihr Geld schützt

Jede Off-Plan-Zahlung in Dubai wird auf ein von der RERA (Real Estate Regulatory Agency) genehmigtes Treuhandkonto eingezahlt, das auf den Namen des Projekts lautet und nicht auf den des Entwicklers. Die Mittel werden dem Entwickler erst nach einer von einem unabhängigen RERA-Berater verifizierten Baufortschrittszertifizierung freigegeben.

Für Eden House The Park lautet die DLD-Genehmigung 0513963492 (Quelle: dxboffplan). Der Hauptauftragnehmer Dubai Contracting Company wurde im März 2025 von Global Partners bestätigt, die Erschließungsarbeiten waren bis März 2025 abgeschlossen. Der offizielle Baubeginn erfolgte im November 2024.

Diese Rückverfolgbarkeit ist das zentrale Argument für die Sicherheit von Dubai Off-Plan: Ein Käufer bindet Mittel, die rechtlich von der Bilanz des Entwicklers getrennt bleiben, bis jeder Meilenstein erreicht ist.

Warum 10/30/60 als Investitionshebel wirkt

Bei einem Einstiegsticket von 10% (AED 324.000 für ein 1BR) übernimmt der Käufer eine Exposition von AED 3,24M, ein nominaler 10x-Hebel über die ersten 24 Monate. Wenn die von Knight Frank angekündigte Prime-Wertsteigerung (+12% YoY Q4 2025, +3% Prognose 2026) eintritt, ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital während der Off-Plan-Phase nicht linear.

Indikative Berechnung: Ein 1BR, gekauft zu AED 3,24M, mit einer jährlichen Wertsteigerung von +8 bis +10% über 24 Monate (konsistent mit der Al Wasl-Trajektorie 2023-2025), würde bei der Übergabe AED 3,78 bis 3,92M erreichen - ein theoretischer nicht realisierter Gewinn von AED 540 bis 680k auf eine Anzahlung von AED 324k. Diese Dynamik ist das strukturelle Argument von 10/30/60-Plänen gegenüber einem umgekehrten 60/40-Plan.

Wiederverkauf vor Übergabe: erlaubt, aber reguliert

Der Wiederverkauf eines Dubai Off-Plan-Vermögenswerts ist erlaubt, aber reguliert. Drei Bedingungen:

1. Erreichen der vom Entwickler festgelegten Mindestzahlungsschwelle (typischerweise 30% bis 40% des bezahlten Preises).

2. Ausstellung eines NOC (No Objection Certificate) durch den Entwickler, kostenpflichtig (AED 1.000 bis 5.000 je nach Entwickler).

3. Vertragsübertragung beim DLD, kostenpflichtig (4% DLD, neu berechnet auf den neuen Preis - in der Praxis vom neuen Käufer getragen).

Dieser Mechanismus ermöglicht die Liquidität des Off-Plan-Sekundärmarkts, die bei Eden House The Park bereits aktiv ist (~91 PropertyFinder-Inserate, ~50 Propsearch-Transaktionen, Mai 2026).

Drei zu vermeidende Fallstricke

Fallstrick 1 - Käuferausfall. Eine Meilensteinzahlung, die mehr als 30 Tage verspätet ist, kann eine Strafe und eine SPA-Kündigung auslösen. Halten Sie einen Cash-Puffer bereit.

Fallstrick 2 - Off-Plan-Hypothek bei 50% LTV gedeckelt (Zentralbank der VAE), was die Rechnung ändert, wenn der Käufer plant, mitten im Bau zu refinanzieren.

Fallstrick 3 - Verwechslung zwischen 10/30/60, 60/40 und 40/60. Einige Quellen bezeichnen Eden House The Park fälschlicherweise als 40/60 oder 60/40. Der offizielle Plan ist 10/30/60 (10% Buchung + 30% Bau + 60% Übergabe).

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